办公室面积怎么算：从人均工位到公摊系数的一次算清楚

多数公司在选址时给出的第一个数字是“我们要 200 平米”，但这个数字往往是拍脑袋的结果。面积算错，后面所有比价都失去意义：要么空间闲置，要么半年后就得再搬一次。

先算工位，再算面积

办公面积的需求量取决于三个变量：固定工位数、会议与接待需求、行业对空间密度的要求。人均 6 至 8 ㎡ 是紧凑型团队的常用系数，贸易、电商、客服类团队多取 6；设计、咨询、需要频繁讨论的团队多取 8 至 10。30 人的贸易公司按 7 ㎡ 测算约需 210 ㎡，再加上 1 间会议室与茶水区，实际需求落在 240 至 260 ㎡。

别把得房率当成建筑面积

报出来的面积是建筑面积，实际能用的面积要乘以得房率。勤建大厦的得房率约 70%，一套标称 200 ㎡ 的单元，实际可布置面积约 140 ㎡。很多客户拿着 140 ㎡ 的实际空间去和别处 180 ㎡ 的建筑面积比价，结论自然是错的。比价时统一按“每工位月成本”换算，才能横向比较。

公摊与空调计费要单独列

物业费 13 元/㎡·月按建筑面积计算，不随实际使用面积调整；中央空调电费按单元计量，加班时段另计。这两项在预算表里应该单独成行，而不是混进租金。以 200 ㎡ 单元为例，月租金按 110 元计算是 22,000 元，物业费 2,600 元，加上空调与车位，月度实际支出在 26,000 元上下。